不動産

節税でハワイ不動産を買う

2015年9月9日

最近、多くご相談を受けるのが「節税のためのハワイ不動産購入」 です。

節税対策の基本は減価償却できる物件を対象に探すことですが、おもなパターンとしては、2通り。

1)自分もある程度、別荘として利用しながら使わない時期をレンタルにだして収入を得る。償却期間を過ぎたら売却してキャピタル・ゲインからさらに売却利益が発生する。

)全く自分は使わないが、賃貸に出して償却期間を過ぎたら売却してキャピタル・ゲインからさらに売却利益が発生する。


ハワイをはじめとした海外不動産投資の最大のメリットは、実質的な出費を伴わない費用である減価償却費を、木造住宅で築22年以上経過したものに関しては4年、鉄筋コンクリート構造のコンドミニアムで築47年以上経過したものに関しては9年で計上することができます。(詳しくは海外不動産について対応できる税理士さんにご相談下さい)

ワイキキエリアは昔からホテルリゾート地でもあることから築47年以上のコンディションのよい減価償却向きのコンドミニアムが30件以上もあります。

そして、安定した右肩上がりのハワイ不動産は「減価償却期間中の資産価値の目減りの可能性が極めて低い」ことも大きな魅力ですね。
1970年築のカネオヘ地区の木造家屋の一例
1970年築、木造$50,000の物件を例に取ると、、、
ハワイの場合
【海外物件の償却試算】 (1ドル=120円)
・償却部分 建物比率の80
・残存価額(初年度) $400,000(4800万円)

これでみると年間$100,000(約1200万円)の減価償却を4年間期待できます。

 
日本の場合
【日本の物件の償却試算】
・償却部分 建物比率の20
・残存価額(初年度) 1200万円

日本の評価基準で償却を行った場合、建物部分の比率が20%しかないため、初年度の残存価額が、1200万円と償却できる部分がかなり小さくなってしまいます。


1965年築のイリカイ・コンドのお部屋(例)

47年以上の鉄筋コンクリート構造(RC/レインフォース・コンクリート)のコンドミニアム $645,000を例に取ると、、、
ハワイの場合
【海外物件の償却試算】 (1ドル=120円)
・償却部分 建物比率の80
・残存価額(初年度) $516,000(約6190万円)

この場合は年間$129,000(約1548万円)の減価償却を9年間期待できるのです。

 
日本の場合
【日本の物件の償却試算】
・償却部分 建物比率の20
・残存価額(初年度) 1290万円

日本の評価基準で償却を行った場合、初年度の残存価額が、たったの1290万円となります。

(上記は一例です。具体的な税金対策の詳細は専門の税理士さんにご相談下さいね!)
いかがですか? 売却時の投資額回収だけに終わらず、償却期間を含むキャピタルゲインでまた儲けることが出来るのは日本の不動産投資では実現できない、ハワイ不動産の醍醐味だといえるでしょう。
ハワイ不動産物件の購入を考えたらまずは
私、いそのななにご相談下さい!


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